تلخي خانه به دوش ها شيريني فرصت طلب ها
ضرورت بررسي وضعيت اجاره بهاي مسكن - بخش نخست

حسن آقايي
... آن زمان ها هر فرد و خانواده اي كه مستأجر بود مي گفتند خوش نشين است.
اما در اين زمان مستأجر از نوع كم درآمدها خانه به دوش است برخي از مالكان با شخص اجاره كننده مسكن در كرايه خانه مقداري سازگاري مي كنند ولي شايد خيلي ها در هر فصل و موقعيت حد اعتدال اجاره بها را رعايت نكنند و با بي تفاوتي نسبت به وضعيت اقتصاد مستأجر نيازمند و سرگردان يك سرپناه هر مبلغي كه دلشان بخواهد تعيين مي كنند، كه كار آنها يادآور آن ضرب المثل «سواره خبر از پياده ندارد...» را تداعي مي كند. معضل اجاره مسكن براي قشر كم درآمد در زمانه كنوني از پر دغدغه ترين مسايل زندگي است. چرا كه داشتن سرپناه، جزو مهمترين نيازهاي حياتي هر انساني است. خانه به دوشي و مستأجري هر ازگاه طي سال ها زيان هايي مادي به سبب داشتن هزينه نقل مكان و شكستن لوازم خانگي، دور شدن از محل كار و مخارج اياب و ذهاب نيز دربر دارد.
در اين سري گزارش، سؤالاتي درباره وضعيت اجاره بهاي مسكن داريم، از اينكه قيمت ها را چه كسي تعيين و اعمال مي كند؟ نقش مشاوران املاك در بهاي اجاره مسكن و نحوه نظارت چگونه است؟ و... كه در اين ميان نظرات رئيس اتحاديه مشاوران املاك كشوري را هم جويا شديم.
مردم چه مي گويند؟
در گفت وگو با قشرهاي مختلف شهروندان از جمله مستأجر، مشاور املاك و مالك پيرامون وضعيت اجاره بهاي مسكن برخي مي گويند با سر آمدن مدت زمان اجاره مسكن شان مالك اخطار كرده تجديد قرارداد سكونت مستلزم افزايش مبلغ اجاره ماهانه است. چه بسا مستأجراني آسيب پذير و كم درآمد هستند كه بخش اعظم درآمدشان بابت پرداخت هرماه كرايه مسكن هزينه مي شود و همواره زندگيشان از خانه به دوشي ها دچار ناآرامي فكري، هزينه جابه جايي و خسارت اسباب و اثاثيه خانگي و دوندگي هاي نام نويسي بچه ها در مدارس بعد از نقل مكان مي شود.
بيش از 50درصد اجاره ها فراتر از عرف
از يك مشاور مسكن نظرش را درباره وضعيت اجاره بهاي رايج مسكن جويا مي شويم. «وحيدي» پاسخ مي دهد: «بيش از 50درصد كرايه هاي مسكن فراتر از عرف است.» او با بيان اين كه موقعيت منطقه محل كسب او تجاري است مي افزايد: «اينجا نرخ اجاره مسكن نسبت به محل هايي كه داراي چنين موقعيتي نيستند بالاتر است مثل منطقه اي در بالاي شهر است كه نرخش با پايين شهر متفاوت است.» او ادامه مي دهد: «معمولاً اجاره بهاي مسكن در اكثر نقاط شهر بالاست. آنچه كه معمول است هر سال حدود 15-10درصد به مبلغ اجاره بها افزوده مي شود ولي برخي مالكان به دلخواه خود قيمت اجاره بها را تعيين مي كنند.» از اين مشاور مسكن مي پرسم در چنين وضعي واكنش متقاضي مسكن چگونه است؟ وي مي گويد: «بسياري از متقاضيان چون توان پرداخت اجاره مسكن مناسب خود را ندارند بعضاً واحدهاي متراژ كمتر را درنظر مي گيرند. يعني يك خانواده با چند فرزند كه نياز به واحد مسكوني مناسب مثلاً اتاق دو خوابه دارند، ناچار به آپارتمان يك اتاق خواب راضي مي شوند. در اصل مي خواهند سرپناه داشته باشند.» وي توسعه ساخت انبوه مسكن را ايجاد تعادل توان مالي و تأمين مسكن و يكي از راه هاي مؤثر در كاهش بهاي كرايه خانه براي قشرهاي كم درآمد مي داند.
«عليزاده» كارمند بازنشسته، پدر يك خانواده چهارنفره از جمله دو فرزند دانشجو است. مي گويد: «يك واحد مسكوني 50-40متري رهن كامل 15ميليون يا 5ميليون وديعه با 300هزار تومان اجاره ماهانه است. درحال حاضر يك كارگر يا حقوق بگير اداري ممكن است در سال 6 الي 10درصد به حقوقش اضافه شود اما در هرحال بايد بخش عمده حقوق خود را به كرايه مسكن بدهد.» او بر اين باور است كه نرخ هاي اجاره مسكن باب طبع و خواست برخي مالكان است چون ضابطه اي در كار نيست. وي درباره تأثير انبوه سازي مسكن در كاهش اجاره بهاي مسكن اظهار مي دارد: «در طولاني مدت جواب مي دهد اگرچه براي تأمين همين نوع مسكن خيلي از خانواده ها بودجه ندارند و بايد سال ها زير بار قرض و وام با دغدغه خاطر زندگي كنند.» اين شهروند معتقد است مسأله اجاره بهاي مسكن مثل هر كالاي ديگر با قيمت گذاري رسمي برطرف مي شود.
افزايش بيش از 100درصد اجاره مسكن!
بيش از 30 سال معلم بوده و در مدارس تدريس مي كرده و حدود 10 سال است بازنشسته شده. حالا به بنگاه معاملات ملكي براي اجاره مسكن آمده است.
از «مرادي» سؤال مي كنم چرا مي خواهد از محل سكونت فعلي اش اسباب كشي كند؟ او توضيح مي دهد كه مدت زمان يك سال قرارداد اجاره واحد مسكوني اش نزديك شده بايد محل سكونتش را تخليه كند. او يك آپارتمان 80 متري 3 واحدي را با 12 ميليون تومان وديعه و پرداخت ماهانه 60 هزار تومان اجاره كرده است. حالا مالك گفته است براي ادامه سكونت در همين واحد مسكوني 70 هزار تومان به مبلغ ماهانه مذكور اضافه شود. يعني علاوه بر آن مبلغ وديعه، ماهانه 130 هزار تومان نيز بپردازد. حقوق ماهانه اين معلم با دو فرزند دانشجو كه قبل از سال 79 بازنشسته شده است مقداري بيش از 500 هزار تومان است. اما خانواده اي قانع دارد. «عباسي» شاغل در بخش حمل ونقل يك موسسه غيردولتي مي گويد خود خانه دارد اما فرزند پسرش در محله اي در تهران پارس يك واحد آپارتمان را با 12 ميليون تومان وديعه و ماهانه 400 هزار تومان اجاره كرده است. اخيرا مالك گفته است 100 هزار تومان به مبلغ ماهانه افزوده شود. وي نيز بي قاعده بودن و عدم نظارت اجاره بهاي مسكن را باعث دلخواه شدن برخي مالكان در تعيين اجاره مسكن مي داند.
صبح يك روز تعطيل و با قرار قبلي با «مصطفي قلي خسروي» رئيس اتحاديه املاك كشور گفت وگو مي كنم. محور سؤالاتم آمار مشاوران املاك، مبنا و چگونگي نقش مشاوران در تعيين قيمت گذاري املاك از جمله اجاره بها، وضعيت كنوني اجاره بها، نحوه نظارت، شيوه ساماندهي قيمت و ارزيابي ايشان از اظهار اميدواري اخير وزير مسكن و شهرسازي مبني بر اجراي بسته سياستي اجاره بهاي مسكن در تابستان سال جاري است. در جريان گفت وگو وي موضوعاتي درباره ساماندهي املاك و مستغلات در قالب پروژه «كد رهگيري» نياز همكاري ثبت اسناد با مشاوران املاك، برخورد قانوني با عوامل ايجاد جو رواني در بخش مسكن، شيوه رسيدگي به شكايت شهروندان و طرح در دست بررسي مؤلفه قيمت گذاري خريدوفروش مسكن و اجاره بها مطرح مي كند.
قيمت ها تا 2 ماه آينده شكسته مي شوند
«خسروي» با بيان اين كه امسال جهاد اقتصادي نام نهاده شده است مي افزايد: «از نظر من جهاد اقتصادي يعني جهاد صبوري، تلاش و قناعت و بايد سر خط هاي امور بر اين مبنا باشند.» به گفته او با جو فعلي در منطقه و فتنه هاي داخلي و كشورهاي خارجي، مردم به لزوم و ماهيت اين كلام اقتصادي توجه داشته باشند.
وي سپس آمار مشاوران املاك را 8642 مشاور املاك داراي پروانه و مجوز كسب از وزارت بازرگاني در تهران، 18840 در استان تهران و حدود 85240 نفر در كل كشور بيان مي كند.
او درباره اوضاع كنوني بهاي اجاره مسكن اما چنين توضيح مي دهد: «با عنايت خاص رياست جمهوري و همچنين توجه مسئولان ارشد وزارتخانه هاي مسكن و شهرسازي و بازرگاني نمودار كار و پيشرفت مسكن مهر نشان از آن دارد كه تا 2 ماه آينده قيمت هاي مسكن نسبت به خريد، فروش و اجاره بها شكسته خواهد شد.»
مي گويم: درباره اين پيش بيني بيشتر توضيح بدهيد.
مي گويد: «به گفته وزير مسكن حدود 45 روز ديگر حدود 800 هزار واحد مسكوني مهر تحويل متقاضيان مي شود. تعدادي از اين واحدها در استان تهران از جمله در پرند، هشتگرد و رودهن مي باشند. بنابراين وقتي اين تعداد واحد تحويل متقاضيان مسكن مي شود يك موج مثبت اثرگذار باعث پايين آمدن قيمت ها شده و تأثير جمعي در سراسر كشور خواهد گذاشت. از طرف ديگر از طريق ساماندهي املاك و مستغلات به نام «كد رهگيري » 2 سال است كه در بخش املاك و مستغلات فعال مي باشد.»
برخورد قانوني
با مشاوران دخيل در قيمت گذاري
در ادامه گفت وگو با مردم، برخي اين باور را دارند كه مبلغ اجاره بهاي مسكن و حتي خريدوفروش واحد مسكوني را بعضي از مشاوران معين مي كنند. اين مورد را با رئيس اتحاديه مشاوران املاك كشوري در ميان مي گذارم و مي پرسم: اصولا درحال حاضر مبناي متعادل يا قانون تعيين اجاره بهاي مسكن چيست؟ مضاف اين كه وزير مسكن اخيرا از تهيه بسته سياستي اجاره بهاي مسكن خبر داده است كه در تابستان به اجرا گذاشته مي شود. نظر شما در اين موارد چيست؟ وي با اشاره به اين كه مالكيت در همه اديان ، محترم و در اسلام محترم تر است. اما بهاي كالا را عرضه و تقاضا تعيين مي كند.
وي در ارتباط با موضوع تعيين نرخ در بخش املاك و مستغلات، مي افزايد: «اصولا ما معياري براي قيمت گذاري صحيح در دست نداريم. در معاملات مسكن از جمله اجاره بها، مالك يك قيمت و خريدار يك قيمت مي گويند. در اين بين واسطه (مشاور) ميان آن دو، يك نرخ متعادل را پيشنهاد مي كند. درحال حاضر قيمت هاي فروش و اجاره بها را مالك معين مي كند. ولي مشاوران هميشه طالب پايين آوردن قيمت ها هستند. زيرا هر قدر قيمت پايين باشد زودتر كار معامله انجام مي شود و همين طور مشاور به حق كارمزد خود مي رسد. در عين حال بايد گفت مشاوراني كه در امر قيمت گذاري دخالت يكسويه داشته باشند با آن ها برخورد قانوني مي شود. حتي اگر قيمت خانه اي را مالك ارزان يا گران گفته باشد او نبايد بگويد نه و اصولا نبايد دخالتي داشته باشد.»
گزارش روز