بازرسي ادواري؛ اصل فراموش شده

محمد حسين مهذب
قانون، وزارت كشور را موظف كرده با همكاري وزارتخانه هاي نفت، صنايع و معادن، راه و ترابري و سازمان حفاظت محيط زيست، طرح جامع معاينه فني خودرهاي گازسوز را تدوين نمايد. همين قانون وزارت بازرگاني را نيز موظف كرده با همكاري شهرداري ها و شوراهاي اسلامي شهر، شرايط لازم جهت ارايه مجوزهاي صنفي براي فعاليت كارگاه هاي تبديل و كارگاه هاي ارايه دهنده خدمات پس از فروش به خودروهاي گازسوز داراي گواهينامه معتبر ومورد تاييد شركت بهينه سازي مصرف سوخت كشور را فراهم نموده و از فعاليت كارگاه هاي غيرمجاز كه نسبت به ارايه خدمات اقدام مي نمايند جلوگيري به عمل آورد.
بنابر آمار، اكنون 690 هزار خودرو كه بصورت كارگاهي گازسوز شده اند در كشور تردد دارند.
تعدادي از اين خودروها در كارگاه هاي به اصطلاح زيرپله اي كه داراي هيچگونه تاييديه اي نيستند گازسوز شده اند. با توجه به مدت زمان گذشته از گازسوز شدن خودروها در كشور و وظايف قانوني دستگاهها، براي معاينه فني اينگونه خودروها از نظر تست هاي ادواري و وضعيت كارگاه هاي غيرمجاز، تاكنون اقدامي صورت نگرفته است.
در اين گزارش به بررسي وضعيت خودروهاي گازسوز در كشور پرداخته ايم.
توليد خودروهاي گاز سوز با هدف صرفه جويي در بنزين و پاك تر بودن اين خودروها نسبت به خودروهاي بنزيني و ديزلي و كاهش آلاينده هاي مضر زيست محيطي در كشور از سالها قبل آغاز شده است.
بنابر آمار واحد اطلاع رساني و ارتباطات مديريت طرح CNG شركت ملي پخش فرآورده هاي نفتي، در حال حاضر يك ميليون و 150 هزار خودرو گازسوز كه در كارخانه هاي خودروسازي توليد شده و 690 هزار خودرو كه بصورت كارگاهي گازسوز شده اند در كشور تردد دارند.
هر خودرويي كه در كشور بطور استاندارد گازسوز مي شود وارد نرم افزار جامع خودروهاي گازسوز شده و اطلاعات اين خودروها در اين نرم افزار در حال حاضر موجود است.
با توجه به اينكه سال هاست از گازسوز شدن خودروهاي سواري و عمومي در كشور مي گذرد، كنترل و تست كيت ومخزن اين خودروها تاكنون انجام نشده است. هر چند كارشناسان معتقدند خودروهاي گاز طبيعي سوز (CNG) داراي ايمني بالايي هستند، زيرا به سبب مشخصه هاي ذاتي گاز طبيعي نسبت به بنزين امكان اشتعال گاز طبيعي در صورت وجود نشتي هاي احتمالي، بسيار كمتر است اما به علت مدت زمان گذشته، از استفاده اين گونه خودروها و بنا به توصيه هاي استانداردي، بازرسي و كنترل دوره اي آنها ضروري است.
تجربه استفاده از گاز طبيعي خودروها در دنيا نزديك به 80 سال است ولي استفاده صحيح و رعايت الزام استانداردها در نصب و نگهداري اين سيستم موجب عدم بروز هر حادثه اي مي گردد. موارد ايجاد حادثه انفجار و آتش سوزي در خودروهاي گازسوز با توجه به تعداد آنها بسيار اندك است و موارد معدودي كه با دستكاري سيستم از سوي مالكان اين خودروها و يا گازسوز كردن خودرو در كارگاهها همراه بوده است.
لزوم بازرسي ايمني
انفجار مخازن سوختCNG دركشور سابقه داشته است. (موارد منفجر شده غالبا خودروهاي تبديل كارگاهي بوده اند و در موارد بسيار اندك كارخانه اي، مشخص شده كه مخزن جوشكاري شده است) طي بررسي هاي بعمل آمده و همچنين گزارشات دريافتي از تاريخ 18/1/1387 الي 11/8/1387 تعداد 6 مورد انفجار مخزن گاز CNG كه در شهرهاي تالش، خوي، فسا، يزد و خميني شهر به وقوع پيوسته است، 5 مورد مربوط به مخزن نصب شده بر روي خودروهاي پژو پرشيا و 405 (مدلهاي 1374، 1381 و 1386) و يك مورد مربوط به خودروي پرايد ميباشد. ضمنا انفجار يك خودرو درمشكين شهر مربوط به استفاده از كپسول گاز پيك نيك بجاي مخزن CNG در خودرو بوده است از 5 مورد مخازن نصب شده 4 مورد توسط كارگاههاي گازسوزكننده خودرو انجام پذيرفته و يك مورد خودروي توليد كارخانه اي مي باشد كه بصورت دوگانه سوز و همراه با مخزن درتاريخ 4/12/1386 تحويل خريدار گرديده است. دربررسيهاي انجام شده مخزن نصب شده بر روي خودرو و براساس شواهد موجود علت انفجار مخزن گاز، دستكاري (برش و جوشكاري) بوده و كيفيت مخزن نصب شده دخالتي در به وقوع پيوستن انفجار نداشته است.
وجود آب و ساير مواد غيرمتعارف در گاز توزيعي كه مي تواند عامل خوردگي باشد.
انفجار مخازن سوخت CNG در كشورهاي ديگرنيز مانند چند كشور در جنوب شرق آسيا سابقه داشته است.
درتاريخ 6 آوريل سال 2001 مخزن CNG خودروي گازسوز در پايتخت هندوستان، دهلي، منفجر مي شود كه به گفته پليس 5 نفر دراين حادثه مصدوم شدند. كيفيت نامرغوب مخزن سوخت CNG مشكلات بسياري را در بمبئي ايجاد نموده است.
در تاريخ 11 دسامبر سال 2007 در اثر انفجار مخزن سوخت يك اتوبوس سه نفر كشته و 15 نفر زخمي شدند. به گفته پليس سنگاپور هويت دو نفر از سه نفر به علت شدت انفجار قابل تشخيص نمي باشد. اين انفجار به علت برخورد اتوبوس با درختي دركنار خيابان به وقوع پيوسته است.
در سانحه خودرويي گازسوز در سنگاپور هنگامي كه در جايگاه سوختگيري CNG در حال سوختگيري بوده منفجرشده و مالك آن خودرو مصدوم مي گردد.
در تاريخ 28ژانويه سال 2008 انفجار مخزن CNG اتوبوس مدرسه اي كه دانش آموزان را بعد از اتمام مدرسه به خانه مي برد سه كشته برجاي گذاشت.
انفجار اتوبوس گازسوز در داكار وكشته شدن سه نفر در دسامبر .2007
درتاريخ 13 اكتبر 2008 و در انفجار ون تويوتا گازسوز در ميانمار 7 نفر كشته شدند.
انفجار در يك اتوبوس حمل و نقل عمومي در بانكوك در تاريخ 9 آگوست 2008 باعث تخريب 5 خودرو و زخمي شدن كارگر جايگاه شد.
با توجه به موارد ذكرشده، بازرسي ادواري خودروهاي گازسوز بسيار حياتي است و لازم است كليه سازمانهاي نظارتي و وزارت كشور كه مسئوليت مستقيم در رابطه با طرح جامع معاينه فني خودروها اعم از بنزين سوز و گازسوز را دارد هرچه سريعتر در اين رابطه وارد عمل شوند.
مسئوليت اجرايي با كيست؟
مسئوليت اجرايي بازرسي ايمني خودروهاي CNG منطقا مي بايست مؤسسه استاندارد و مطابق با استانداردهاي مصوب ملي باشد اما بدليل اجباري نشدن اين استانداردها توسط شوراي عالي استاندارد، اين مسئوليت در سالهاي مختلف جاي بحث و چالش بود كه نهايتا طي مصوبه هيئت دولت درسال 1387، اين مهم ابتدا برعهده شركت گاز خودرو و از ابتداي سال 1388 براي خودروهاي درون شهري برعهده وزارت كشور و براي خودروهاي برون شهري برعهده وزارت راه و ترابري نهاده شد.
درحال حاضر جهت آغاز توليد خودروي گازسوز، مؤسسه استاندارد بر مبناي استاندارد ECERll0 كه درسال 2000 تدوين شده است تاييديه لازم را صادر مي نمايد. برمبناي اين استاندارد كليه قطعات سيستم گازسوز به تفكيك توضيح داده شده و تاييديه آنها به صورت مجزا صادر مي شود و براي مجموعه سيستم كه شامل مخزن و كليه قطعات مي شود و براي مجموعه خودرو به عنوان يك سيستم تاييديه صادر مي گردد.
بازرسي ادواري
بازرسي ادواري خودروهاي با سوخت گاز طبيعي فشرده (CNG) در كميسيونهاي مربوط توسط موسسه استاندارد در تاريخ 5 دي ماه سال 1386 مورد تاييد قرار گرفته است. هدف از تدوين اين استاندارد تعيين الزامات و رويه بازرسي ادواري خودروهاي با سوخت گاز طبيعي فشرده و قطعات گازسوز نصب شده بر روي آنها مي باشد. اين استاندارد براي خودروهايي كه به سيستم سوخت رساني با گاز طبيعي فشرده بصورت تك سوخت و دوگانه سوز مجهز مي باشند كاربرد دارد. در تدوين اين استاندارد وظايف بازرس و سازمان بازرسي كننده نيز تعيين شده است. در بخشي از قانون آمده است:
سازمان بازرسي كننده بايد توسط مرجع قانوني تاييد صلاحيت شده باشد. به منظور اطمينان از مناسب بودن خودروهاي گازسوز براي ادامه استفاده بطور ايمن، بازرسي بايد منحصراً توسط افراد ذيصلاح انجام پذيرد. در بخش ديگري از اين قانون مي خوانيم: خودروهاي گازسوز CNG بايد توسط سازمان بازرسي كننده واجد شرايط در يك دوره زماني حداكثر 12 ماهه و به صورت چشمي مورد بازرسي قرار گيرند. با توجه به شرايط كشور و يا تاييد مراجع قانوني، انجام بازرس هاي چشمي مكرر نيز مي تواند موردنياز باشد. شرايط انجام بازرسي هاي مكرر نيز مشخص شده است. سيستم ذخيره سوخت اين خودروها نيز بايد توسط سازمان بازرسي كننده واجد شرايط در يك دوره زماني حداكثر 36 ماهه و به صورت چشمي مورد بازرسي قرار گيرد، بسته به شرايط كشور و با تاييد مرجع قانوني انجام بازرسي هاي چشمي مكرر نيز مي تواند موردنياز باشند. شرايط انجام بازرسي فوري نيز به دليل اينكه ممكن است قطعات گازسوز به واسطه حمل بار، شرايط نامناسب خودرو و يا محيط، دچار آسيب شده باشند پيش بيني شده است. وجود علائم غير معمول شامل: استنشاق بوي هرگونه ماده افزوده شده به گاز طبيعي كه نشان دهنده احتمال وقوع نشتي از مخزن يا سيستم سوخت رساني خودرو مي باشد، افت غير منتظره در فشار گاز، صداي غيرعادي يا هر نشانه ديگري از شل شدن اتصالات، صداي غيرمعمول شكستگي و... ازمواردي است كه بايد بازرسي فوري انجام شود.
اقدامات استاندارد تهران
مهندس مهدي پورهاشم رئيس اداره استاندارد و تحقيقات صنعتي استان تهران در پاسخ به اين پرسش كه چه اقداماتي براي وظيفه اي كه استاندارد خودروهاي گازسوز بر عهده شما گذاشته انجام داده ايد مي گويد: از سال 87 براي نخستين بار به شركت واحد اتوبوسراني تهران به دليل آنكه جزء اولين خودروهاي گازسوز شده اتوبوسهاي تهران بودند، نامه نوشتم. تقاضاي بعدي براي بازرسي اتوبوسهاي تهران از شهردار و شوراي شهر بود.اعلام آمادگي كرديم و حتي هشدار داديم براي بازرسي ادواري اتوبوسهاي گازي شركت واحد و تاكسيراني كه متاسفانه تاكنون موفق نشده ايم در اين زمينه وارد عمل شويم. البته در جلسه شوراي استاندارد استان كه چندي قبل به رياست استاندار تهران برگزار شد. در اين باره مجدداً تاكيد كردم كه به لحاظ اهميت مسئله، نظر استاندار تهران به همكاري دستگاهها با استاندارد تهران در اين زمينه اعلام شد پورهاشم مي گويد: سن تست ادواري خودروهاي گازسوز، تاكسي ها و اتوبوسها از زمان تعيين شده گذشته و اين خودروها تبديل به بمب هاي متحركي شده اند كه مراحل عملياتي بازرسي بايد هرچه سريعتر روي آنها آغاز شود. وي مي گويد: اخيراً جلسه اي با حضور كارشناسان اداره استاندارد استان تهران در شوراي شهر تهران با حضور رئيس كميته محيط زيست اين شورا تشكيل و بحث و بررسي درباره زمان انجام بازرسي ها شد. اما از سال 87 امور خودروهاي گازسوز به وزارت كشور محول شده كه اميدواريم اقدامات لازم در اين زمينه هرچه سريعتر انجام شود. پورهاشم با اشاره به آمادگي اداره استاندارد تهران براي همكاري با وزارت كشور در زمينه بازرسي ادواري خودروهاي گازسوز (CNG) مي گويد: انتظار ما از راهنمايي و رانندگي ناجا اين است كه مانند معاينه فني خودرو، معاينه فني قطعات گازسوز خودروها را نيز اجباري كنند. زيرا ما اهرم اجرايي نداريم. راهنمايي و رانندگي نيروي انتظامي مي تواند با طراحي بر چسب و الزام نصب بر روي خودروهاي گازسوز، معاينه فني اين خودروها را اجباري كند. پورهاشم در ادامه مي گويد: با توجه به افزايش تعداد خودروهاي گازسوز در كشور و عدم انجام فرايندهاي بازرسي دوره اي تاكنون و لزوم پيشگيري براي جلوگيري از حوادث، لازم است نسبت به تدوين و اجراي برنامه مدون بازرسي اقدام نمود. در همين راستا و با توجه به عدم پيگيري جدي بازرسي ادواري توسط متوليان رسمي وقانوني، اداره كل استاندارد و تحقيقات صنعتي استان تهران 4 شركت بازرسي را مورد تاييد قرار داده و به مبادي ذيربط نيز معرفي نموده است. از ميان 4 شركت معرفي شده، شركت بازرسي و كيفيت استاندارد ايران، بطور جدي موضوع را از حوزه هاي مختلف ذيربط پيگيري و با توجه به نوع ماموريت خويش جهت اجراي برنامه فوق الذكر فازهايي را نيز دنبال كرده است. پورهاشم مي افزايد: در حال حاضر اقدامات شركت بازرسي و كيفيت استاندارد ايران به شرح زير انجام شده است.
ايجاد سيستم نرم افزاري جهت برآورد تعداد خودروهاي جديد و در حال تردد گازسوز در كشور و به روز رساني آن با در نظرگرفتن كليه اطلاعات فني لازم، فرهنگ سازي و اطلاع رساني گسترده در سطح كشور به منظور آگاه نمودن مصرف كنندگان از خطرات و لزوم بازرسي هاي دوره اي، ايجاد امكانات سخت افزاري جهت بازرسيهاي دوره اي خودروهاي گازسوز در سطح كشور، اجرا و به روز رساني استانداردهاي ملي مدون مربوط به بازرسي خودروهاي گازسوز و اجرايي نمودن آنها در سطح كارخانجات خودروسازي و كارگاهها و نيز جايگاه هاي سوخت، تاسيس مركز تست ادواري مخازن و خودروهاي گازسوز در نقاط مختلف كشور كه در صورت تخصيص بودجه مورد نياز براي سرمايه گذاري اوليه سريعاً اقدام و آماده بهره برداري مي گردد و تدوين دستورالعمل اجرائي بازرسي اداري خودروها و مخازن.

نقد محورهاي پيشنهادي بخش مسكن در برنامه پنجم توسعه-1
غفلت از مسكن متناسب با نياز

مواد متعددي از لايحه برنامه پنجم توسعه كشور به موضوع مسكن پرداخته است اما از اين ميان تنها ماده 149 اين لايحه بر حوزه اقتصاد مسكن تمركز كرده است. مواد151، 152، 153و 154 اين لايحه به موضوعات شهرسازي و معماري پرداخته است.
در ماده 149 به منظور حمايت از توليد مسكن دو محور ارائه شده است كه نخست تدوين و ابلاغ ضوابط طراحي الگوي مسكن ايراني و ديگري حمايت از توليد واحدهاي مسكوني كوچك استيجاري توسط بخش غيردولتي است.
نكته نخست؛ غفلت اين لايحه از مفهوم «مسكن متناسب با نياز» است كه صراحتاً در قانون اساسي بدان اشاره شده است و مهمترين نقطه ضعف اين لايحه است. «مسكن متناسب با نياز» مفهومي دو بعدي است كه در آن علي رغم توجه به شرايط فيزيكي مناسب جهت زيست، تناسب قيمت تمام شده با قدرت خريد گروه هاي هدف نيز مورد توجه است. غفلت از اين مفهوم دو بعدي، هم در تدوين متن ماده149 هم در محتوي اين ماده مشهود است.
چه آنكه نه تنها در هيچ كجاي لايحه به اين مفهوم اشاره نشده است بلكه مهمتر از آن با ارائه پيشنهاد به توليد و عرضه واحدهاي مسكوني كوچك استيجاري عملاً تفسيري تك بعدي از مسكن متناسب با نياز را ارائه داده است.
وجود تورم بالا در بخش مسكن كشور نسبت به تورم عمومي كشور باعث شده است تا جهت گيري تقاضا ازنظر اقتصادي به سمت تأمين مسكن ملكي باشد. چنين شرايطي، بستر اقتصادي موردنياز جهت اتخاد سياست هاي سمت توليد و عرضه مسكن استيجاري را از بين برده و باعث مي شود چنين سياست هايي به دليل وجود بازار خريد و فروش مسكن ملكي به عنوان يك بازار رقيب با شكست مواجه شوند. در واقع نرخ بازگشت سرمايه گذاري از احداث و فروش مسكن هاي ساخته شده بسيار بيشتر از احداث و بهره برداري بصورت استيجاري بوده است. علاوه بر آن، مشكلات اجرايي (مديريت واحدهاي استيجاري) باعث مي شود تا سرمايه گذاري براي طرح هاي سمت عرضه مسكن استيجاري ناچيز باشد. سياست شكست خورده عرضه واحدهاي استيجاري با حمايت دولت طي سالهاي اخير نمود بارز نتايج انتخاب اين گزينه است. علاوه بر اين با فرض امكان توليد مسكن استيجاري با حمايت دولت، به دليل عدم امكان كنترل قيمت و نيز تورم عمومي كشور، اين واحدها با قيمت بازار عرضه شده و سالانه منجر به از دست رفتن توان اقتصادي خانوار مي شود كه به همين دليل شرايط براي تأمين مسكن متناسب با نياز براي خانوارهاي متقاضي مسكن استيجاري فراهم نخواهد شد.
توجه به اين نكته ضروري است كه هرچند برخي از كشورهاي دنيا در تجربيات خود به دنبال توليد واحدهاي مسكوني كوچك استيجاري براي گروه هاي هدف خود بوده اند اما اين سياست در بستر اقتصادي خاص خود به اجرا درآمده است. پايين بودن نرخ تورم بازار مسكن و ثبات اين بازار از جمله اين بسترها بوده است كه به متقاضي اين اجازه را مي داده است كه پس از مدتي سكونت در اين واحدها، واحد مسكوني خود را ارتقا بخشد. صرفنظر از اين نكته، بروز اثرات فرهنگي نامطلوب خانوادگي و اجتماعي ناشي از توليد خانه هاي كوچك استيجاري و ايجاد محله هاي بدنام بسياري از كشورهاي اجرا كننده اين سياست را به سمت تجديدنظر جدي در اين سياست كشانده است.
سياست هاي راهبردي جهت دستيابي به هدف كلان اقتصاد مسكن ارزيابي وضعيت اقتصاد مسكن در كشور به منظور دستيابي به هدف كلان اين حوزه از طريق تدوين شاخص هاي اقتصاد مسكن امكان پذير است. در اين راستا سه شاخص پايه به منظور بررسي وضعيت اقتصاد مسكن شامل: شاخص «هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار»، «شاخص هزينه دسترسي به مسكن» و «شاخص تراكم خانوار در واحد مسكوني» است.
با توجه به شاخص هاي فوق ضروري است تا سه شاخص «هزينه دسترسي به مسكن» معادل 8، «سهم هزينه مسكن در سبد هزينه خانوار» در محدوده 27 درصد و «تراكم خانوار در واحد مسكوني» برابر 02/1 به عنوان شاخص هاي كمي در جهت دستيابي به هدف كلان اقتصاد مسكن مد نظر قرار گيرند. براي رسيدن به اين هدف از وضعيت موجود فعلي كشور ضروري است سياست هاي راهبردي مشخصي اتخاذ شود. بنابراين؛
به منظور تأمين مسكن متناسب با نياز براي همه محرومان از مسكن ضروري است، شاخص هاي اقتصاد مسكن به اهداف كمي براساس جدول زير دست يابد.
با توجه به شرايط موجود كشور و پيش بيني هاي صورت گرفته و با در نظر گرفتن ويژگي هاي بازار زمين و مسكن و مطالعه تجربيات جهاني، اتخاذ دو سياست راهبردي ذيل به منظور دستيابي به شاخص هاي هدف ضروري است:
¤ افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن
¤ كنترل سوداگري در بازار مسكن
- افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن
در سياست هاي كلي برنامه پنجم توسعه اقتصادي و اجتماعي نيز توجه ويژه اي به بخش مسكن شده است، دست يابي به برخي از سياست هاي كلي برنامه در گرو تأمين مسكن براي گروه هاي محروم از مسكن مناسب است كه مي توان از گروه هاي جوانان و همچنين گروه هاي كم درآمد و اقشار مستضعف، زنان سرپرست خانوار و... به عنوان مهمترين گروه هاي فاقد مسكن متناسب با نياز نام برد. بنابراين با افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن مي توان برخي از سياست هاي كلي برنامه پنجم را تحت الشعاع قرار داد. برخي از سياست هاي كلي برنامه كه در گروه افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن است در ذيل آمده است:
¤ حمايت از اقشار محروم و زنان سرپرست خانوار
¤ رفع دغدغه هاي اشتغال، ازدواج و مسكن در جوانان
¤ تقويت نقش خانواده و صيانت از جايگاه آن
همچنين از آنجا كه مسكن موتور محرك اقتصاد و صنعت است و رونق بسياري از بنگاه هاي اقتصادي و صنايع، وابسته به رونق توليد مسكن در كشور است، با افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن مي توان قسمتي از رشد پايدار اقتصادي را وابسته به رشد توليد مسكن در كشور دانست. بنابراين رشد و افزايش توليد مسكن علاوه بر تأمين آن براي محرومين از مسكن، مي توان تأثير بسزايي در موارد ذيل داشته باشد:
¤ كاهش نرخ بيكاري به 7 درصد
¤ اختصاص سهم 5/2 درصدي از نرخ رشد 8 درصدي توليد ناخالص داخلي
به منظور افزايش توليد و عرضه مسكن ضروري است هزينه هاي توليد مسكن در بخش هاي زمين، ساخت و واسطه گري كاهش يابد. همچنين براي پايدار بودن توليد ضروري است نوسانات قيمت زمين در بازار كنترل شده و زمين از فرآيند سرمايه گذاري در توليد مسكن حذف شود. بر اين اساس سياست هاي اجرايي جهت محقق ساختن اين سياست راهبردي مطابق ذيل خواهند بود:
- كاهش سهم زمين در قيمت تمام شده مسكن
اين سياست را مي توان به روش هاي مختلفي اجرا كرد. زمين هاي شهري موجود در كشور به سه دسته تقسيم مي شوند:
¤ زمين در سكونت گاه هاي جديد
¤ زمين در نواحي شهري موجود
¤ زمين در بافت هاي فرسوده شهري
اجراي سياست «زمين صفر» در سكونت گاه هاي جديد و نواحي شهري كه دولت در آنها منابع زمين در اختيار دارد، منجر به كاهش سهم زمين از قيمت نهايي مسكن مي شود. اين زمين ها مي توانند به صورت اجاره بلندمدت واگذار شوند اما در نواحي شهري كه دولت منابع مناسب زمين در اختيار ندارد، احياي بافت هاي فرسوده سياست جايگزين زمين صفر برشمرده مي شود كه مي تواند در جهت افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن اجرا شود. سياست ديگر دولت كه در رابطه با زمين شهري مي تواند مورد توجه قرار گيرد، توليد و عرضه زمين شهري ازطريق خروج كاربري هاي ناسازگار شهري مانند پادگان ها و مجموعه هاي صنعتي درون شهر است.
بنابراين مهمترين وظايف در دولت در طول برنامه پنجم توسعه را مي توان چنين برشمرد:
ب: دولت موظف است كليه زمين هاي خود را صرفا به صورت اجاره اي براي ساخت مسكن و ساير تأسيسات و خدمات شهري (تجاري، بهداشتي و آموزشي و...) واگذار كند. بديهي است فروش زمين پس از اتمام ساخت بلامانع است.
ج: دولت مؤظف است منابع حاصل از فروش زمين را پس از پرداخت بدهي هاي قبلي خود صرفا صرف خريد زمين در مناطقي كه نياز به زمين دولتي براي ساخت مسكن و تأسيسات و خدمات شهري است، نمايد.
د: پس از موافقت و تاييد فرماندهي كل قوا، دولت موظف است جهت خروج پادگان ها از محدوده قانوني شهرها و تملك زمين هاي مربوطه، اقدام به تامين زمين مورد نياز پادگان ها- با توجه به طرح توسعه آن بدون دريافت هيچ گونه هزينه اي كند. همچنين دولت مي تواند تا 3/1 ارزش هزينه كليه مستحدثات و اعيان پادگان موجود براساس قيمت كارشناسي را پرداخت كند.
ه: دولت موظف به احياي بافت هاي فرسوده و نامناسب شهري و روستايي به منظور افزايش بهره وري و استحصال زمين است.
و: دولت موظف است تا پايان سال اول برنامه، لايحه جامع احياي بافت هاي فرسوده و باارزش تاريخي را تدوين و به مجلس شوراي اسلامي ارائه كند.
- تخصيص وام براي 80 درصد هزينه ساخت يك واحد مسكوني
يكي از سياست هاي تكميلي دركنار «كاهش سهم زمين در قيمت نهايي مسكن» سياست تامين تسهيلات مالي دولت در بخش مسكن است. ضروري است اين تسهيلات بايد به گونه اي باشد كه بتواند درصد قابل توجهي از هزينه ساخت يك واحد مسكوني را پوشش دهد تا مصرف كنندگان بتوانند با استفاده از اين وام، واحدهاي مسكوني را تهيه كنند. براي مصرف كنندگان پايين بودن نرخ سود تسهيلات ساخت واحدهاي مسكوني و بلندمدت بودن زمان بازپرداخت اقساط وام داراي مطلوبيت است. نكته مهم در اين رابطه آن است كه تسهيلات بانكي بايد كمترين اثر تورمي را داشته باشد؛ چنانچه افزايش وام بانكي خريد مسكن به خريداران تعلق گيرد، منجر به افزايش قيمت مسكن در بازار خواهدشد اما اگر وام هاي بانكي و تسهيلات دولتي جهت تامين هزينه ساخت واحدهاي مسكوني تعلق گيرد به دليل توليد و عرضه مسكن صورت گرفته، اين سياست كمترين اثر تورمي را به دنبال دارد.
همچنين ضروري است، ساختارهاي اجرايي بانك هاي عامل نيز بايد به گونه اي ساماندهي شوند كه بيشترين بازدهي را در فرآيند تخصيص تسهيلات داشته باشند. ازسوي ديگر بايد به افزايش سرعت در اعطاي وام و همچنين افزايش توان مالي بانك نيز توجه ويژه داشت تا بتوان در زمان معين 5 ساله به تامين مالي80 درصد هزينه ساخت واحدهاي مسكوني دست يافت.
بنابراين وظايف دولت براي تامين مالي و ارائه تسهيلات ازسوي بانك هاي عامل را مي توان چنين برشمرد:
ا. بانك مسكن به عنوان بانك توسعه اي بخش مسكن شناخته مي شود كه وظيفه تامين 80 درصد هزينه ساخت واحدهاي مسكوني مدنظر برنامه هاي دولت را به عهده دارد. اين تسهيلات قابليت تبديل به فروش اقساطي حداقل 12 ساله را دارند. همچنين رئيس مجمع بانك مسكن، وزير مسكن و شهرسازي خواهدبود.
ب. دولت موظف به تجهيز منابع بانك مسكن از طريق ذيل خواهدبود:
¤ افزايش سرمايه بانك مسكن ازطريق بودجه سنواتي به ميزان سالانه 500 ميليارد تومان
¤ تخصيص كل درآمدهاي سالانه بانك مسكن جهت افزايش سرمايه بانك
ج. كليه بانك هاي غيردولتي موظفند تا 20% منابع خود را به تسهيلات ساخت مسكن اختصاص دهند.
د. براي تامين مالي بافت هاي فرسوده شهري، صندوق ملي حمايت از احياي بافت هاي فرسوده شهري در بانك مسكن تشكيل شود. دولت موظف است سالانه 500 ميليارد تومان از محل يارانه ها به اين صندوق كمك كند.
ه. دولت موظف به ايجاد، حمايت و توسعه صندوق مسكن محرومين جهت افزايش سرمايه هاي مردمي در فرآيند توليد مسكن مي باشد.
- تبديل «واسطه مالكيتي در فرآيند توليد» به «واسطه مديريتي» همواره از حضور واسطه ها به عنوان يكي از دلايل تورم در بخش هاي مختلف اقتصادي كشور ياد مي شود. در شرايط كنوني اقتصاد كشور، قيمت نهايي مسكن نوساز براساس بازار و متناسب با قيمت مسكن هاي موجود ارزش گذاري مي شود. بنابراين در صورتي كه مالك زمين و ساختمان يكي باشد به دليل انحصاري كه به واسطه مالكيت به وجود مي آيد، قيمت مسكن هاي موجود براساس بازار تعيين مي شود نه براساس هزينه تمام شده آن. سياست تبديل «واسطه مالكيتي به واسطه مديريتي» در فرآيند توليد، واسطه هاي مالكيتي را از چرخأ توليد حذف كرده و منفعت حاصل از اين اقدام را نصيب تقاضاهاي مصرفي مي كند زيرا در شرايط فعلي، خريداران مسكن مجبورند خانه هاي ساخته شده را خريداري كنند ولي در صورتي كه مصرف كنندگان، مالك باشند و توليدكنندگان تنها به ايفاي نقش پيمان كاري بپردازند، سود حاصل از سرمايه گذاري در فرآيند ساخت، از فروشنده به مصرف كننده منتقل مي شود كه اين امر باعث كاهش قيمت تمام شده مسكن براي مصرف كنندگان مي شود. انتقال سود حاصل از سرمايه گذاري در فرآيند ساخت به مصرف كنندأ نهايي، روح اصلي حاكم بر مفهوم تعاون و تعاوني در فرآيند توليد است كه در اين سياست مورد توجه قرار گرفته است.
بنابراين:
أ. دولت موظف است در طول برنامه پنجم تمهيدات لازم براي حضور توسعه گرهاي (Developer) غيردولتي به عنوان واسطه هاي صرفاً مديريتي در بخش مسكن و شهرسازي را فراهم كند.
جذب سرمايه گذاري:
تأمين منابع مالي و جذب سرمايه گذاري در بخش مسكن مي تواند منجر به افزايش توليد و عرضه مسكن شود اما سؤال اساسي در نحوه جذب سرمايه گذاري در بخش توليد و عرضه مسكن است. براي اين منظور تعهد تخصيص وام ساخت، تعهد خريد (خريد تضميني) و تعهد واگذاري زمين به عنوان سه گام مهم در فراهم آوردن شرايط لازم جهت حضور سرمايه ها در بخش توليد و عرضه مسكن حايز اهميت است. در واقع تعهد تخصيص وام ساخت و نيز تعهد واگذاري زمين، منجر به تضمين بالا رفتن حاشيه سود سرمايه گذار در اين بخش شده و نيز خريد تضميني، سرمايه گذار را از فروش مسكن توليد و عرضه شده مطمئن مي سازد. از اين طريق مي توان با جذب سرمايه گذاري جديد اقدام به فعال سازي ظرفيت هاي موجود در بخش توليد و عرضه مسكن كرد.
مهمترين راهكار جهت جذب سرمايه گذاري خارجي و داخلي، تضمين سرمايه گذاري جهت بازگشت سود و سرمايه در مدت زمان معين و كوتاه است. از آنجا كه سرمايه گذار تنها مي تواند به واسطه مديريتي باشد، دولت جهت تضمين سرمايه گذاري مي تواند واحدهاي مسكوني توليدي را خريد تضميني كند.
بنابراين:
أ. دولت مي تواند براي جذب سرمايه گذاري غيردولتي اعم از داخلي و خارجي، اقدام به خريد تضميني اعيان واحدهاي مسكوني از توليدكنندگان مسكن نمايد. خريد تضميني دولت منوط به استفاده از روش هاي توليد صنعتي و استفاده از فناوري هاي نوين ساختماني مورد تائيد وزارت مسكن و شهرسازي است.
كنترل سوداگري در بازار مسكن
يكي ديگر از مشكلات پيش روي بازار مسكن وجود تقاضاهاي سرمايه اي است كه منجر به افزايش تورم در اين بخش و كاهش توان خانوار در تأمين مسكن متناسب با نياز شده است. بنابراين براي حل اين مشكل، ضروري است كنترل سوداگري به عنوان يك سياست راهبردي و مكمل در كنار سياست افزايش توليد و عرضه پايدار مسكن مورد توجه قرار گيرد.در سياست هاي كلي برنامه پنجم توسعه اقتصادي و اجتماعي نيز توجه ويژه اي به اصول ذيل شده است:
¤ جبران نابرابري هاي غيرموجه درآمدي از طريق ابزارهاي مالياتي
¤ كاهش فاصله دو دهك بالا و پايين درآمدي جامعه
از آنجا كه بسياري از هزينه هاي جاري دولت مي تواند به جاي وابستگي به درآمدهاي نفتي از طريق اخذ ماليات بالاخص از ماليات در فعاليت هاي سوداگرانه اخذ شود به اين وجود حذف فعاليت هاي سوداگرانه و استفاده از ابزار مالياتي مي تواند تأمين كننده سياست هاي ديگري از برنامه نيز باشد كه از مهمترين آنها مي توان به موارد ذيل اشاره كرد:
¤ قطع وابستگي هزينه هاي جاري دولت به درآمدهاي نفت و گاز تا پايان برنامه
¤ بهبود فضاي كسب و كار كشور با تأكيد بر ثبات محيط اقتصاد كلان
دو سياست اجرايي براي كنترل سوداگري در بازار مسكن وجود دارد كه شامل موارد زير است:
فرهاد بيضايي
مركز مطالعات تكنولوژي
دانشگاه علم و صنعت