گالیا توانگر
این روزها بازار خرید و فروش مسکن به شدت راکد و ترافیک به بخش
رهن و کرایه منتقل شده است. همه گویی به انتظار معجزه ای در بازار مسکن دست نگه
داشته اند. بی توجه به این که اگر هم قرار بر تحول باشد باید از خودمان شروع کنیم.
شاید اگر بنگاه دارها منصفانه و با تخصص عمل کنند، سرمایه داربه جای این که همه
سرمایه خود را متوجه بازار جدای از تولید کند به فکر انتقال دست‌کم بخشی از سرمایه
اش از بازار مسکن به بازار تولید باشدونیز دولتمردان و مسئولان نیز منصفین بازار
مسکن را مورد تشویق قرار داده و با کسانی که دائما در حال خرید ملک و راکد و غیر
مسکونی گذاشتن آن هستند از طریق بستن مالیات های سنگین‌ترمتقاعد به میانه روی کنند
، آن تحولی که همه به انتظارش نشسته اند سریع تر به وقوع می پیوست.
این روزها
اگرچه بازار خرید و فروش راکد افتاده اما مالکین برخی مناطق بالای شهرسخت سرگرم پیش
فروش کردن آپارتمان های خود با قیمت های نجومی هستند. همین اواخر در اخبار آمده بود
که گران ترین آپارتمان تهران واقع در فرشته با متراژ 430 متربه قیمت متری 24 میلیون
تومان به اعتبار شهرت سازنده اش به صورت خصوصی و بدون حضور در بنگاه بین مالک و
خریدارفروخته شده است. این قبیل خرید و فروش ها اگر چه موردی باشد و هر چند تاثیر
چنین معاملاتی را بر قیمت ها در بازار مسکن منکر شویم ، اما مطمئنا بازهم تاثیر
زیادی بر بازار مسکن خواهند گذاشت.
بررسی متوسط قیمت هر متر خانه در نقاط مختلف
شهرتهران نشان می دهد که هم اکنون قیمت هابه گونه ای ست که روزانه به‌روزمی‌شوند و
با توجه به نوسان نرخ هایی که از سوی مالکان در مناطق مختلف عنوان می‌شود،نمی‌توان
قیمت واحدی رالااقل برای هر محله در نظر گرفت.
اعمال سیاست های تشویقی
برای
مالکین با انصاف
یکی از دلایلی که برای افزایش قیمت مسکن عنوان می شود،افزایش
قیمت مصالح ساختمانی است. اگر چه تا کنون افزایش قیمت ارز بهانه بالا رفتن تصاعدی
بهای مسکن عنوان می شد و انتظارمی رفت در روزهای اخیر با پایین کشیدن نرخ ارزلااقل
شاهد یک ثبات نسبی در بازار مسکن باشیم اما متاسفانه این اتفاق رخ نداده وبرخی
مالکین دلیل اعلام رقم‌های بالا برای اجاره و رهن مسکن شان را قیمت بالای مصالح
عنوان می کنند. اما باید گفت که هم اکنون 80درصد مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید
می شوند و این دلیل هم برای افزایش تصاعدی قیمت مسکن پایه و اساس منطقی ندارد.
در روزهای اخیر کارشناسان مسکن دلایل مختلفی همچون نوسانات ارزی ، قیمت در هر محله
شهر ، نوع متریال ساختمانی ، سبک ساخت، مهندس ساخت بسته به تحصیلات عالیه، دوری و
نزدیکی به محل طرح ترافیک شهر ، نزدیکی به مراکز خرید و دسترسی به بزرگراه و عوامل
متعدد دیگر را از عوامل افزایش خرید و فروش مسکن در مناطق مختلف شهری عنوان می کنند
اما در واقع هیچ یک از این دلایل به طور مطلق و به تنهایی دلیل افزایش قیمت مسکن
نیستند.
مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشور در گفت و گو با
گزارشگر کیهان با عنوان این که بعد از انقلاب اسلامی در سه مقطع زمانی افزایش قیمت
مسکن را شاهد بوده ایم ، می گوید:« طی سال های 68، 86و 91شاهد افزایش یکباره نرخ
بهای مسکن بوده‌ایم. عوامل مختلفی از قبیل نوسان ارز و افزایش قیمت کلیه اجناس و
تاثیر گرانی در پی اعمال تحریم ها ی بیگانگان بر بازار اقتصادی کشور از جملعه بازار
مسکن دلایل جهش قیمت ها عنوان شده اند.از سوی دیگر مالکیت محترم است و ما نمی
توانیم کسی را مجبور کنیم که ملکش را به چه بهایی رهن و کرایه دهد ویا بفروشد. سال
های قبل آمدیم اعلام کردیم که نرخ افزایش کرایه ها بین 13 تا 15 درصد باشد اما
دیدیم که اجرایی نشد. امسال هم هیچ نرخی ابلاغ نشده است.تنها راهکاری که می دانم
جواب می دهد پی گرفتن سیاست‌های تشویقی در بازار مسکن است. »
وی در مورد چگونگی
اعمال سیاست های تشویقی در بازارمسکن توضیح می دهد :«به جای آنکه رسانه ها به
یکباره خبر خرید و فروش های کلان آپارتمان های شهرتهران را درج کنند ، بیایند در
راستای فرهنگ سازی مالکین با انصاف را معرفی کرده و الگو سازی کنند.
از سوی
دیگر با اعمال سیاست های تشویقی در قبال مالکین با انصاف نظیر دادن تراکم بیشتر به
این افراد برای ساخت وساز ، کم کردن مالیات از آنها و احیانا اعطای وام برای ساخت
آپارتمان های کم متراژ برای سکونت زوج های جوان آنها را تشویق به تداوم رویه
منصفانه خود در بازار مسکن کنند.»
وی با بیان این واقعیت که اگر مسکن مهر در سال
86 استارتش زده نمی شد ، نرخ بهای مسکن خیلی بیشتر از امروز بالا می رفت ، می
گوید:« در حال حاضر علاوه بر حرکت‌های دولتی باید مالکین خصوصی را نیز به ساخت
آپارتمان های کم متراژ و تحویل آنها با قیمت منصفانه رهن ، اجاره یا خرید به زوج
های جوان تشویق کرد.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک کشورمی‌گوید :« مگر یک زوج
جوان چیزی جز سقفی برای شروع زندگی شان می‌خواهند. بعد از چند سال با قناعت خود می
توانند صاحبخانه شوند.ما باید کمک حال نسل جوان باشیم.»
همین ده هزار و سیصد
بنگاه
شهر تهران کافی ست
یکی دیگر از عواملی که این روزها در دامن زدن به
نرخ بهای مسکن مهم تلقی می شود رشد قارچ گونه بنگاه هاست.
خسروی در پاسخ به این
سوال که چرا جلو رشد بی رویه بنگاه ها گرفته نمی شود، می‌گوید:«ما طی نامه ای به
مسئولان اعلام کردیم که همین ده هزار و سیصد بنگاه سطح شهر تهران پاسخگوی شهروندان
تهرانی هستند و بیش از این رشد بنگاه ها جایز نیست. از طرفی پیشنهاد دادیم حدود
صنفی –فاصله یک بنگاه تا بنگاه بعدی در یک محله- 150 متر باشد. اما به اتحادیه پاسخ
داده شد که به جهت اشتغالزایی نباید محدودیتی در اعطای مجوز وجود داشته باشد!»
بنا به گفته خسروی هم اکنون علاوه بر این ده هزار و سیصد بنگاه مجوزدار در سطح شهر
تهران حدودا بر طبق آمار 500تا 600 بنگاه بی‌مجوز نیز مشغول فعالیتند. متاسفانه
هستند افرادی که برای پرداخت حق مشاوره املاک با مبالغ کمتر یا با هدف عدم ثبت
معامله در سامانه املاک برای فرار از مالیات سراغ این قبیل بنگاه های بی مجوز می
روند و بدون حتی نیم نگاهی به پروانه کسبشان که آیا جعلی است یا واقعی ناآگاهانه
خودشان به خود ضربه زده و سرمایه شان را به خطر می اندازند.
از طرف دیگراین سوال
همواره از سوی مسئولان بی پاسخ مانده که چرا همگان می‌پندارند می توانند مشاور
املاک باشند؟ و مسئولان هم به افراد قهر کرده از هرصنفی مجوز ورود به صنف بنگاه
داری را می دهند؟ این در حالی است که در سایر کشورها مشاور املاک شدن به تحصیلات
دانشگاهی در این رشته نیاز دارد.
اعمال مالیات سنگین
برای مالکین خانه های
راکد
عبد العزیز درویش کارشناس مسائل اقتصادی بر طبق آمار موجود اعلام می کند
که در حال حاضر نیاز سالانه به 850 هزار واحد مسکونی برای تحویل به زوج های جوان
داریم که جالب بودن این آمار در این است که اتفاقا بر طبق آمار موجود همین تعداد
افزایش سالانه رقم ازدواج در کشورنیاز است تا به وضعی متعادل در آمار ازدواج برسیم.
حالا 800 هزار خانه مسکونی خالی نگه داشته شده توسط مالکین‌شان راهم به این
آماراضافه کنید تا برسیم به این واقعیت تلخ که هم اکنون مسکن در دست مالکین صرفا یک
کالای سرمایه ای شده است.
این اقتصاد دان امیدوار است در صورت تقویت بازارهایی
نظیر بازار بورس بتوانیم سرمایه‌ها را معطوف به تولید کنیم . او می‌گوید:«در کنار
تقویت زیر ساخت های تولید در کشور باید قانون مالیات را سفت وسخت‌ترسر و سامان داد.
ما حدیث داریم که یک قطعه زمین نباید بیش از سه سال به حال خود رها شود. چطور است
که مسکن های خالی به این تعداد در سطح کشور رها شده اند به امید این که صرفا سرمایه
مالک چند برابر شود؟ باید از چنین مالکینی مالیات های بالاتری گرفت. سازمان هایی
نیز که زمین های زیادی تحت مالکیت خود دارند باید موظف به ساخت و ساز آپارتمان های
کم متراژ و تحویل آنها به زوج‌های جوان شوند. »
وی به لزوم ثبت معاملات در
سامانه املاک تاکید دو چندان داشته و می گوید:«باید مشخص شود که هر فردی چند خانه
خریداری کرده و در چه مسیری از آنها استفاده
می کند.
آیا همین طور خالی رها
کرده یا دارد اجاره و رهن می دهد؟ کمترین نتیجه ثبت معاملات این می تواند باشد که
مالکینی که چندین خانه نگه داشته شده دارند لااقل مطابق سایر اقشار جامعه یارانه
دریافت نکنند.»
الزام صد در صدی ثبت معاملات در سامانه املاک
محمد هاشم پور
یزدان پرست استاد اقتصاد دانشگاه شیراز نیز اعمال مالیات سنگین برای کسانی که خانه
می خرند و نگه می دارند تا سرمایه شان در گذر فراز و نشیب های اقتصادی چند برابر
شود را راهکار مناسبی جهت جلوگیری از تبدیل مسکن به یک فاکتور صرفا سرمایه ای اعلام
کرده و می گوید :« در دوره اول دولت آقای احمدی نژاد این روند داشت قوت می گرفت که
بعد ها در پی مشکلات ارزی رها شد.
راهکار دوم هدایت سرمایه به سمت بازار تولید
است. سومین راهکار ملزم کردن ثبت همه معاملات در سامانه املاک می باشد. این گونه
فرار مالکینی که خانه می خرند و نگه می دارند از زیر بار مالیات غیر ممکن خواهد
شد.»
گزارش روز
|
