ضرورت بررسي دلايل افزايش اجاره بهاي مسكن (بخش دوم)
قانون نانوشته اجاره بهاي مسكن
در اين فصل سال هر چه درجه هوا بالاتر
مي رود، مطابق يك قانون نانوشته، نرخ اجاره بها هم به ويژه در پايتخت بالاتر مي
رود. حكايت خانه دار شدن و پيدا كردن يك چهار ديواري امن و راحت براي يك سال زندگي
بدون دغدغه به رويايي دست نيافتني براي مستأجران تبديل شده است. چرا كه هر روز
اجاره بهاي مسكن به شكلي سرسام آور بالا و بالاتر مي رود. اما آيا به راستي نمي
توان براي اصلاح و مديريت اين قانون نانوشته كاري كرد تا جلوي اجراي آن گرفته شود؟
قطعا مي توان.
اگر دولتمردان و مسئولان و مالكان مسكن و بنگاه داران با هم همدل و در تعامل مثبت
باشند، مي توان از دلهره مستأجران در فصل نقل و انتقال كاست.
بي شك مسئولان ذي ربط هر چه توان، انرژي و هنر در حوزه مديريت بازار مسكن دارند
بايد در اين روزها به خرج دهند كه جابه جايي هاي خانه هاي اجاره اي به سهولت انجام
شود چون هر چه دلهره از خانواده هاي مستأجر كمتر شود، قطعا به عدالت نزديك تر مي
شويم و امنيت رواني بيشتري بين افراد جامعه به وجود مي آيد چه آن كه مستأجران در
اغلب موارد از اقشار آسيب پذير، ضعيف و متوسط جامعه هستند كه حتي افزايش مثلا 50
هزار توماني اجاره ماهيانه، آنها را به سختي مي اندازد.
سير صعودي اجاره بها
امسال درحالي مستأجران وارد بازار اجاره شده اند كه براي يافتن آپارتمان در منطقه
فعلي خود بايد 50 درصد به اجاره بهاي سال قبل شان اضافه كنند يا اينكه به محله هاي
پايين تر بروند. در اين ميان قيمت هاي سرسام آور رهن و اجاره باعث شده كه توان
مستأجران كاهش پيدا كند و از سويي مالكان هم به دليل افزايش تورم حاضر نيستند قيمت
ها را پايين بياورند و تنها راه درآمدزايي خود را دريافت اجاره بها مي دانند.
البته برخي از مالكان هم فقط به منظور سودطلبي بيشتر، قيمت هاي خود را افزايش داده
اند و از آنجا كه نيازچنداني به دريافت اجاره ندارند ترجيح مي دهند در بلندمدت،
مستأجري را بيابند كه حاضر به پرداخت اجاره بهاي بالاي آنها باشد.
آقاي مصطفوي يكي از مستأجران در همين زمينه به گزارشگر كيهان مي گويد: «وضعيت گراني
به جايي رسيده كه وقتي با 50 ميليون تومان پول وارد بنگاه املاك مي شويم طوري با ما
برخورد مي كنند كه انگار 5ميليون تومان پول داريم، بنابراين بايد به واحد كوچك تر و
محله پايين تري برويم.»اين كارمند مستأجر با بيان اينكه براي رهن كامل يك واحد يك
خوابه 70 متري در طبقه سوم در محدوده نارمك، مالك 90 ميليون تومان رهن كامل تعيين
كرده است، مي گويد: «در خيابان شيخ صفي هم يك واحد 76 متري به قيمت 40 ميليون تومان
رهن داده مي شود. اين وضعيت در مناطق جنوبي تهران كه توانايي مالي كمتري هم در ميان
مردم وجود دارد مشكلات عديده اي به وجود آورده است و مستأجران در بازار مسكن سردرگم
شده اند به طوري كه نارضايتي شديد مردم را در پي داشته است و اين درحالي است كه
قيمت واحد مسكوني در شهرهاي جديد اطراف تهران هم به نسبت گران شده است.»
اجاره بهاي 750 ميليون توماني در پايتخت!
بلوار ارتش- برج هاي آتي ساز- 200 متر- 2 خوابه- 140 ميليون تومان رهن كامل.
70 متر- يك خوابه- در شرق تهران 48 ميليون تومان رهن- 200 هزار تومان اجاره .
ميني سيتي- 75 متر- 10 ميليون رهن- 900 هزار تومان اجاره.
زعفرانيه- الهيه- 500 متر- 750 ميليون رهن كامل فرشته- 450 ميليون ريال رهن- 10
ميليون تومان اجاره...
ونك- 330 متر- 30 ميليون تومان رهن- 60 ميليون و 800 هزار تومان اجاره و البته در
مناطق شرق و جنوب:
پيروزي- 40 متر يك خوابه- 20 ميليون تومان رهن كامل
خواجه نظام- 37 متر يك خوابه- 11 ميليون تومان رهن /370 هزار تومان اجاره .
مرتضوي- 25 متر- 8 ميليون تومان رهن كامل بين اين نرخها مي بينيد كه هرچه به طرف
شمال شهر پيش مي رويم قيمت ها نجومي تر و غيرمنطقي تر مي نمايد و هرچه به طرف جنوب
و مناطق مركزي شهر پيش مي رويم واحدهاي مسكوني كوچك تر و كوچك تر و قيمتها باز هم
غيرواقعي به اجاره مستاجران درمي آيد. به راستي در اين آشفته بازار اجاره مسكن ،
اجاره بها بر چه مبنا و معياري تعيين مي شود؟ آيا صرف اينكه يك خانه اي در شمال شهر
يا خانه اي در مركز شهر واقع شده صاحب خانه مي تواندهر قيمتي را كه دوست دارد، روي
ملك خود بگذارد و آن را اجاره دهد؟ اين اسب چموش گراني كرايه خانه چگونه و توسط چه
كسي بايد رام شود؟
حميد توكلي، كارشناس اقتصادي و استاد دانشگاه آزاد در گفت وگو با گزارشگر كيهان مي
گويد: «واقعيتي انكارناپذير در اين زمينه وجود دارد كه دولت نظارتي دقيق بر افزايش
اجاره بهاي مسكن ندارد و تمامي بنگاه هاي معاملات ملكي تقريبا به حال خود رها شده
اند و اتحاديه مربوطه هم حتي در جهت برخورد با بنگاه هاي غيرمجاز خيلي اقدام جدي به
عمل نمي آورد. همان طور كه از گوشه و كنار مي شنويم، اغلب بنگاه ها در شهرهاي حاشيه
اي تهران بدون مجوز و پروانه كسب به فعاليت و دلال بازي در زمينه خريد و فروش و
اجاره مسكن مشغول به كارند و بدون هيچ گونه حساب و كتابي قانونمند وارد چرخه اي شده
اند كه شاهرگ حياتي خانواده ها را نشانه رفته است.»
به اعتقاد توكلي، اين استاد دانشگاه، اگر مسئولان ذي ربط بر بنگاه هاي معاملات ملكي
اعمال نظارتي دقيق و همه جانبه داشته باشند بدون شك هم مي توانند ماليات و دارايي
لازم را از آنها اخذ كنند، هم مي توانند حق كميسيون ها را كنترل نمايند و هم اجاره
بهاي مسكن را در مسير قانونمند هدايت و نظارت نمايند.
2 هزار واحد مشاور املاك
در انتظار كسب مجوز
2 هزار واحد صنفي مشاور املاك براي گرفتن پروانه كسب در حال طي كردن مراحل قانوني
كار هستند و اتحاديه مشاوران املاك و بازرسان تا آنجا كه قدرت و توانايي دارند براي
شناسايي واحدهاي مشاوران املاك بدون مجوز تلاش مي كنند.
مصطفي قلي خسروي، رئيس اتحاديه مشاورين املاك كشور در گفت وگو با گزارشگر كيهان با
بيان مطلب فوق مي گويد: «با توجه به اينكه صدور پروانه كسب و كاري زمان بر و تقريبا
طولاني است اتحاديه تمام سعي و تلاش خود را براي جلوگيري از فعاليت واحدهاي صنفي
بدون مجوز به كار مي گيرد.»
او اضافه مي كند: «كارهاي صدور پروانه در اتحاديه به سرعت انجام مي شود، اما كار در
اداره اماكن و مجمع صنفي با تأخير صورت مي گيرد.»
به آقاي خسروي مي گويم وظيفه بازرسان اتحاديه چيست و مگر آنها نبايد بر نحوه فعاليت
بنگاه داران نظارت داشته و جلوي تخلفات خريد و فروش و رهن و اجاره را بگيرند، در
پاسخم مي گويد: «بازرسان اتحاديه صرفا روي پروانه كسب نظارت دارند، آنها هيچ وظيفه
اي در قبال افزايش يا كاهش نرخ اجاره بهاي مسكن و خريد و فروش خانه ندارند، نظارت
برعهده ما نيست و ما اختيار قيمت گذاري نداريم، قيمت گذاري در اختيار دولت است.»
خسروي با اشاره به اينكه دولت البته اقداماتي درخصوص رفع مشكلات مستاجران انجام
داده است مي گويد: «طرح «كاداكس» (كد رهگيري و ساماندهي املاك و مستغلات) يكي از
مهم ترين اين اقدامات است، در اين طرح اتحاديه با ايجاد كد رهگيري براي بنگاه هاي
معاملات ملكي بر نحوه فعاليت آنها نظارت مي كند و به صورت آنلاين در جريان خريد و
فروشها و اجاره به صورت همزمان در سراسر كشور قرار مي گيرد و اين طرح نيز تا حدودي
باعث كاهش قيمتها شده است چون فعاليت بنگاه داران از طريق سيستم كامپيوتري با يك كد
رهگيري قابل شناسايي و پيگيري است و درمجموع بايد بين عرضه و تقاضا توازن برقرار
شود تا نرخ اجاره مسكن كاهش يابد.»
آقاي عبدالله فرجي نايب رئيس اتحاديه املاك تهران هم در گفت وگو با گزارشگر كيهان
با اشاره به اينكه بازرسان اتحاديه طبق ماده 28 قانون نظام صنفي به تخلف واحدهاي
صنفي با جواز و طبق ماده 27 اين قانون، به تخلف واحدهاي صنفي بدون پروانه رسيدگي مي
كنند به فايده اين كد رهگيري اشاره مي كند و مي گويد: «دولت و وزارت مسكن و وزارت
بازرگاني با همكاري سازمان پژوهشهاي مجلس اين كد را براي اتحاديه مشاورين املاك
تهيه كردند تا در اختيار بنگاه داران قرار گيرد. اين كد آبروي صنف مشاوران املاك
است تا يك ملك در چند جا به فروش نرسد.»
از وي در مورد دلايل افزايش اجاره بها در فصل داغ جابه جايي ها سؤال مي كنم و اينكه
نقش اتحاديه املاك در كاهش قيمتها به چه صورت است كه در پاسخم مي گويد: «گراني مسكن
فصلي است كه از خردادماه تا پايان شهريور ادامه دارد. اگر ما يك بازنگري براي جابه
جايي دانش آموزان و نقل و انتقال آنها از يك مدرسه به مدرسه ديگري را در طول سال
تحصيلي داشته باشيم قطعا شاهد اين افزايش قيمتها و هجوم مستاجران به مشاوران املاك
براي جابه جايي نخواهيم بود.»
فرجي اضافه مي كند: «هجوم مردم به مشاوران در اين مقطع زماني، باعث سوءاستفاده صاحب
خانه ها مي شود. چون برخي از آنها عامل گراني هستند. به او مي گويم اما به زعم همه،
اين بنگاه داران هستند كه نبض قيمتها در دست آنها مي زند؟ در پاسخم مي گويد: «صاحب
خانه پيشنهاد اجاره يا فروش ملك خود را مي دهد و آنها هم با توجه به تورم روز و نرخ
بانك مركزي و گراني مصالح و ساختمان و ارزش بنا، روي ملك خود قيمت مي گذارند، اين
وسط بنگاه داران واسطه هستند، آنها هرچه بيشتر خريد و فروش شود يا ملكي به اجاره
درآيد، بيشتر سود مي كنند، پس به نفع آنهاست كه قيمتها كاهش يابد تا معاملات انجام
شود و پول بيشتري دريافت كنند.»
از نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاك تهران در مورد تعداد بازرسان اتحاديه سوال مي
كنم كه مي گويد: «حدود 3هزار بازرس در اتحاديه مستقر هستند كه به تخلفات مشاوران
املاك رسيدگي مي كنند و شماره تلفن 7334 هم در اختيار مردم قرار دارد تا در صورت
مشاهده فعاليت مشاور املاكي بدون پروانه كسب با اين شماره تماس گرفته و اطلاعات
لازم را در اختيار اتحاديه قرار دهند تا بازرسان به موضوع رسيدگي كنند.»
اجاره بها تابع متغيرهاي اقتصادي
رفتارهاي سطحي و تند در بخش مسكن بايد متوقف و چاره اي اساسي براي متناسب كردن عرضه
و تقاضا در بخش مسكن انديشيده شود.
عزت الله يوسفيان عضو كميسيون برنامه و بودجه مجلس در گفت وگويي با بيان مطلب فوق
در خصوص نحوه تعيين اجاره بها در سي سال گذشته مي گويد: «اجاره بهاي مسكن نيز همچون
ساير خدمات تابع متغيرهاي اقتصادي است. وقتي قيمت سكه، طلا، نان، بنزين، گازوئيل،
برق، آب و ساير كالاهاي اساسي در طول سال افزايش پيدا مي كنند نمي توان به راحتي
جلوي موج گراني اجاره مسكن را گرفت.
وي خاطر نشان مي كند: «اجاره بها ، حلقه اي جدا از ساير حلقه هاي اقتصادي به ويژه
اقلام موجود در سبد كالاي خانوار نيست.»
عضو كميسيون برنامه و بودجه مجلس با اشاره به افزايش چند باره نان در طول يك سال مي
گويد: «نمي توان نياز مردم به رزق اصلي شان كه همان نان است را دائم دستخوش تغيير
قيمت كرد بعد توقع داشت كه ساير پارامترهاي اقتصادي مثل اجاره بها قيمت ثابتي داشته
باشد. نياز داخلي به مصرف گندم 11/5 ميليون تن در سال و نياز به برنج 2/5 ميليون تن
در سال است. در اين ميان شايد بتوان جايگزيني براي برنج پيدا كرد اما آيا مي توان
براي نان جايگزيني يافت. وي مي گويد: نگراني اجاره بها قابل قبول نيست ولي وقتي همه
چيز گران مي شود نمي توان انتظار داشت اجاره مسكن گران نشود.»
يوسفيان با يادآوري روشهاي به كار گرفته شده براي كنترل قيمت اجاره بها مي گويد:
«در ابتداي پيروزي انقلاب اسلامي، شوراي انقلاب در تصميمي 20 درصد يا بلكه بيشتر از
قيمت اجاره بها كاست. هر چند كه اين مسئله شرعا قابل قبول نبود ولي به دليل خاص
بودن شرايط انقلاب اين تصميم به اجرا گذاشته شد، اما اين تصميم مسائل و مشكلات
زيادي به وجود آورد.»
يوسفيان وضعيت قيمت اجاره بها در سال جاري را داراي ريشه در وضعيت قيمت ساير
متغيرهاي اقتصادي مي داند و مي گويد: «اجاره بها را به عنوان گران فروشي نمي توان
مورد تنبيه قرار داد چون قيمت ساير كالاهاي اساسي از جمله حامل هاي انرژي و ساير
سبد خانوار گران شده است. بنابراين اجاره بها نيز تابعي از اين گراني هاست.»
وي درباره راهكار ساماندهي نرخ اجاره بها مي گويد: «عرضه كم و تقاضاي بالا به طور
طبيعي افزايش قيمت ها را در پي داشته است. همان طور كه در بخش طلا و سكه اين اتفاق
افتاد. در بخش اجاره بها نيز مادامي كه مسكن جديدي متناسب با تقاضا، عرضه نشود به
سير صعودي خود ادامه خواهد داد و با چوب و شلاق هم نمي توان اين بازار را ساماندهي
كرد.»
وي پرداخت يارانه مسكن به مستاجران را مورد اشاره قرار مي دهد و مي گويد: «مسئولان
دولتي بايد راهكارهاي منطقي براي مهار افزايش قيمت ها به ويژه در بخش اجاره بها
پيدا كنند و يقينا متناسب كردن عرضه و تقاضا در بخش مسكن نيازمند عرضه مسكن بيشتر
است.»
گزارش روز
|
