ضرورت بررسي دلايل افزايش اجاره بهاي مسكن (بخش پاياني )
موجر سالاري در آشفته بازار اجاره خانه ها
صديقه توانا
درست است كه از قديم گفته اند چهارديواري، اختياري، اما اين مثل نبايد بهانه اي دست
صاحب خانه ها بدهد تا هر چه در توان دارند براي تحت فشار قراردادن مستأجران بي
پناهي كه امروز حكايت مشكلاتشان شهره شده است، انجام دهند. شايد اگر شهرزاد قصه گو
هنوز زنده بود، براي قصه پررمز و راز مسكن و اجاره بها در كلان شهرها مجموعه اي از
قصه هاي هزار و يك شب ديگري را بازگو مي كرد،و به عنوان سنگ صبوري براي تسكين
مستأجراني كه در مشاوران املاك رها شده اند، مطرح مي شد . كابوس افزايش قيمت اجاره
خانه ها كه از يكي دو سال قبل آغاز شده امسال هم با شروع فصل جابه جايي ها ادامه
دارد.
در اين آشفته بازار بسياري از كارشناسان اقتصادي معتقدند مادامي كه بازار مجازي
معاملات مسكن كنترل نشود و از لحاظ رواني امنيت در آن برقرار نباشد، نمي توان نرخ
اجاره بها را به صورت دستوري تعيين و ابلاغ كرد. اين كارشناسان عقيده دارند، نبود
سياست گذاري هاي مناسب پولي و مالي از يك سو و عدم ساماندهي نقش بنگاه هاي املاك
كشور و باز بودن دست صاحب خانه ها از سوي ديگر، بر اين موضوع صحه مي گذارد كه شايد
نتوان به راحتي در كشوري مثل ايران كه با حجم بسيار وسيعي از تقاضا در بازار مسكن
مواجه است، نرخ اجاره بها را به صورت دستوري تعيين كرد.
شاخص اجاره بها امسال 14درصد است
امسال از سوي دولت شاخص اجاره بها برابر با بررسي هاي آماري 12الي 14 درصد اعلام
شده است در حالي كه در سال قبل 7تا 9 درصد بود و اين مسئله نشان از تورم موجود در
بخش مسكن مي دهد.
مصطفي قلي خسروي، رئيس اتحاديه مشاوران املاك كشور در گفت وگو با گزارشگر كيهان با
اعلام مطلب فوق به پيشرفت هاي خوبي كه در بخش مسكن در دولت نهم و دهم صورت گرفته
اشاره مي كند و مي گويد: «اگر چه شاهد افزايش نرخ اجاره بها طي سالهاي اخير هستيم،
اما نمي توان اين موضوع را ناديده گرفت كه طي همين سالها بسياري از مستأجران با
شركت در پروژه هاي مسكن مهر صاحب خانه شدند و از آوارگي نجات يافتند.»
آقاي خسروي در ادامه البته به دلايل افزايش اجاره بها از سوي صاحب خانه ها اشاره مي
كند و مي گويد: «دليل اينكه در سال 86 در زمينه مسكن دچار بحران شديم و قيمت خانه و
اجاره بها صددرصد افزايش يافت، به وام هاي 80و 90 درصدي بانكهاي خصوصي برمي گردد.
اكثر صاحب خانه ها با گرفتن اين وام ها دوباره صاحب خانه شدند و با اجاره دادن خانه
خود اقساط وام ها را پرداخت كردند، البته اينكه مردم همه صاحب يك يا دو خانه باشند
خيلي خوب است و اين تسهيلات بانكي هم كمك بزرگي در اين زمينه به مردم مي كند، اما
مردم ما بايد فرهنگ استفاده از تسهيلات و وام را داشته باشند.»
وي مي گويد: «بعضي از صاحب خانه ها روي ملك خود هر اجاره اي را كه دوست داشته باشند
تعيين مي كنند و برايشان مهم نيست كه مستأجران از پس هزينه هاي كرايه خانه برمي
آيند يا خير، آنها اجاره مي خواهند حال اگر در اين ميان مدتي هم خانه هايشان خالي
باشد بازهم براي آنها مهم نيست، آن قدر صبر مي كنند تا مستأجراني پيدا شوند تا ملك
آنها را با كرايه بالا اجاره كنند.
به او مي گويم پس نقش اتحاديه در شناسايي اين خانه هاي خالي توسط مشاوران املاك
چيست؟ در پاسخم مي گويد: «ما يك بار اين كار را تجربه كرديم و ماليات مضاعف را براي
خانه هاي خالي وضع كرديم تا خانه اي خالي نباشد اما صاحب خانه ها لامپ منزل خالي را
شب تا صبح روشن مي گذاشتند، شير آب را تا صبح باز نگه مي داشتند، چند شماره مي
گرفتند و با تلفن صحبت مي كردند تا به مأموران و بازرسان ما بگويند خانه خالي نيست
حتي از شگردهاي ديگري استفاده مي كردند تا از زير بار دادن ماليات مضاعف شانه خالي
كنند.»
وي مي گويد: «براي مثال وقتي بازرس ما به در يك منزل خالي مراجعه مي كرد مالك يك
چادر نماز روي چوب رخت آويزان مي كرد و به بازرس مي گفت اين خانه خالي نيست، خانمم
بيرون رفته اين هم چادر نمازش است و بدين ترتيب با استفاده از هر شگردي سعي مي
كردند از زير بار قانون شانه خالي كنند.»
شاخص كد اقتصادي براي خانه هاي خالي
از او مي پرسم چه راهكاري براي حل اين مشكل ارائه مي دهيد؟ مي گويد: «بايد بتوانيم
شاخص كد اقتصادي مسكن را به هر خانه اي بدهيم تا تعداد خانه هايي كه يك فرد دارد
مشخص شود و وقتي اين كد اقتصادي در اختيار مشاور املاك باشد تمام مشخصات ثبت و بدين
ترتيب خانه هاي خالي شناسايي و جلوي سوءاستفاده ها گرفته مي شود.»
رئيس اتحاديه مشاوران املاك كشور تصويب قانون مجدد اجاره خانه براي 2سال را هم يكي
ديگر از راهكارهاي جلوگيري از افزايش قيمت اجاره مسكن مي داند و مي گويد: «اين
راهكار خيلي خوب است و مانع افزايش اجاره بهاي مسكن مي شود اما علما و فقها اعلام
كرده اند چون از نظر شرعي اين كار اشكال دارد نبايد اجرا شود، چون مالك يا صاحب
خانه مي تواند با هر شرايطي كه دوست دارد، ملك خود را اجاره دهد چون ملك يك سرمايه
شخصي است و كسي حق دخالت ندارد.»
تورم و گراني حرف اول و آخر موجران
حسين فرشيدي، مشاور املاكي اتحاديه در رابطه با وضعيت بازار اجاره در غرب تهران به
گزارشگر كيهان مي گويد: «اين روزها كوچكترين نوسان ها در بازار اجاره از سوي موجران
به دليل تورم و گراني در بازار اقلام مصرفي است، زيرا موجران اظهار مي كنند، به
دليل پرداخت اقساط و تأمين هزينه هاي ماهانه مجبور هستند در انجام هر قرارداد،
اجاره بهاي واحدشان را براساس نيازشان تأمين كنند و به همين خاطر قراردادهاي دوساله
به ضرر موجران است و كسي حاضر نيست زير بار اين موضوع برود.»
او مي گويد: «بسيار از مالكان نرخ هاي اجاره را به صورت سليقه اي محاسبه مي كنند و
مستاجران هم به غير از اينكه شرايط را بپذيرند، يا اينكه رد كنند، چاره اي ندارند.
بازار اجاره اين روزها موجر سالاري شده است.»
دلار و مرغ بهانه موجران
اگر قراردادهاي اجاره يك ساله تعيين نمي شد، بدون شك اجاره بها روزانه محاسبه مي
شد. زيرا شواهد نشان مي دهد كه پارسال مالكان نرخ سكه و دلار را بهانه نوسان نرخ
اجاره مي كردند، اما امسال قيمت مرغ را بهانه كرده اند!
در خيابان انقلاب، احمدي مشاور املاك تلفني در اين زمينه به گزارشگر كيهان مي گويد:
«اين روزها وضعيت اقتصادي بيان كننده حال و روز بازار اجاره مسكن است زيرا هر مالكي
در اولين پاسخ به علت افزايش نرخ اجاره، نوسان قيمت هاي كالاهاي مصرفي بخصوص اقلام
خوراكي را مطرح مي كند.»
احمدي خاطرنشان مي كند: «امسال همچون چند سال قبل مستأجران ترجيح مي دهند واحد مورد
نظر خود را رهن كنند، البته اگر از پس آن برآيند، زيرا متقاضيان حداقل مطمئن هستند
كه بودجه شان تقليل پيدا نمي كند، اما در زمان فعلي فقط 20 تا 30 درصد فايل ها با
شرايط رهن در اختيار متقاضيان قراردارد و بقيه رهن و اجاره است و بعضي از مواجران
هم خيلي دوست ندارند خانه را با رهن كامل در اختيار مستأجر قرار دهند. ضمن اينكه
الان فرمول اجاره تغيير يافته و هر يك ميليون تومان 30هزار تومان در بازار محاسبه
مي شود و مستأجران بي پناه چاره اي جز تسليم در برابر برخي از موجران بي انصاف
ندارند.»
بالابودن قيمت خريد و فروش مسكن، دليل نوسان در بازار اجاره بهار
ميزان اجاره بها و تغيير نرخ آن وابسته به عرضه و تقاضاي مسكن است، زماني كه قيمت
مسكن آن قدر بالا باشد كه متقاضيان توانايي خريد خانه را نداشته باشند به خانه هاي
استيجاري روي مي آورند كه خود عامل افزايش قيمت در بازار اجاره بهاست.
رضا پورضيايي كارشناس مسائل اقتصادي در اين زمينه مي گويد: «درحالي كه قيمت خريد
مسكن در شرايطي است كه متقاضيان براي خريد آن بايد برنامه ريزي طولاني مدتي داشته
باشند، تقاضا به سمت خانه هاي استيجاري افزايش يافته و اين خود عاملي براي تغيير
نرخ اجاره بهاست.»
هرچند آمار تورم سال جاري در بازار اجاره بها اعلام نشده است، اما به اعتقاد وي
بالابودن قيمت خريد و فروش مسكن دليل اصلي نوسان در بازار اجاره بها طي دوسال اخير
بوده است.
از سوي ديگر هرچند بازار اجاره بها در دست مالكان است، ولي در برخي مناطق مختلف
تهران در حالي كه بسياري از مالكان درتلاشند هرچه سريع تر واحد خود را با نرخي
منصفانه اجاره بدهند، برخي ديگر از موجران طبق گفته عده اي از مشاوران املاك، دندان
گردي مي كنند، چرا كه آنها تحت هيچ شرايطي حاضر به اجاره واحدشان با نرخي مناسب و
منطقي نيستند و درهر صورت قصد دارند واحدهاي خود را با قيمتي كه در نظر دارند به
مستأجر اجاره دهند.
پورضيايي دراين مورد مي گويد: «ركود نسبي در بازار خريد و فروش مسكن عامل اصلي سيل
تقاضا در بازار اجاره بهاست. درحال حاضر تقاضا براي اجاره خانه ها بالاست و اين خود
منجر مي شود كه تعديلي در نرخ هاي آن صورت نگيرد.»
وي اضافه مي كند: «سال گذشته طرح تعزيراتي كه براي كنترل اجاره بها در آغاز فصل نقل
و انتقالات به اجرا درآمد نه تنها تأثيرگذار نبود، بلكه باعث شد تا قراردادهاي
غيررسمي و پشت نويس شده نيز به وجود آيد كه پيامدهاي بسياري داشت. بهترين راه براي
كنترل اجاره بها متناسب كردن عرضه و تقاضا و كاهش قيمت خريد مسكن است.»
زماني كه متقاضيان خريد يك خانه بتوانند خانه اي مطلوب با توجه به شرايط خود تهيه
كنند قطعا تقاضا از سوي بازار استيجاري كاهش پيداكرده و قيمت اجاره ها نيز تعديل مي
يابد.»
اين كارشناس مي گويد: «نياز به خانه و سرپناه جزو نيازهاي اساسي هر فرد است، از اين
رو اول بايد طرح ها و سياست هايي در جهت تعديل قيمت خانه اجرا شود تا درپي آن اجاره
بها نيز كاهش يابد.»
ركود در بازار اجاره بها هرگز از منظر علم اقتصاد به وجود نمي آيد زيرا از آنجا كه
همه نياز به يك سرپناه دارند در بازار استيجاري قيمت با سرعت بالاتري نسبت به بازار
خريد و فروش مسكن رشد مي كند و اگر افراد نتوانند در بازار استيجاري نيز مسكني
مناسب و در شأن خود پيدا كنند ناچارند در مراكز دور از شهر در حومه ها، شهرهاي جديد
يا مسكن هايي كه از استانداردهاي مطلوب برخوردار نيست، زندگي كنند كه آن هم در نوع
خود تبعاتي به دنبال دارد. ازسوي ديگر مالكاني كه عرضه كننده واحدهاي استيجاري
هستند با خالي ماندن واحدها مشكلي ندارند زيرا آنها نه به عنوان مصرف كننده بلكه به
عنوان يك سرمايه گذار در بازار خريد و فروش مسكن و اجاره بها حضور دارند و در اين
زمينه فعاليت مي كنند.»
250 هزار خانه خالي در تهران!
«موضوع مسكن يكي از مهم ترين موضوعات زندگي مردم است چه در بحث اجاره، خريد و فروش
و يا ساخت خانه و متأسفانه سياست هايي كه در اين رابطه با شهرسازي و طي سالهاي اخير
انجام شد، موجب گراني شديد مسكن گرديد.»
سيدمحمدهاشم پوريزدان پرست، استاد و عضو هيئت علمي دانشگاه شيراز در گفت وگو با
گزارشگر كيهان با بيان مقدمه فوق به ذكر مثالي در اين زمينه مي پردازد و مي گويد:
«شهر تهران كه 33 سال قبل 5/4 ميليون نفر جمعيت داشت اينك با جمعيتي حدود 5/2 تا3
برابر آن زمان مواجه است.
سياست هايي كه موجب گسترش شهرنشيني در شهرهاي بزرگ به خصوص شهر تهران شد، مهم ترين
عامل گراني مسكن در زمينه هاي مختلف مي باشد.»
وي مهاجرت مردم به شهرهاي بزرگ كشور كه تعداد آنها به 6 تا 7 شهر مي رسد را يكي از
مهم ترين دلايل گراني اجاره بهاي مسكن ذكر مي كند و خاطرنشان مي سازد: «جمعيت
مهاجري كه درحاشيه شهرهاي بزرگ زندگي مي كنند موجب گراني زمين و تراكم ساخت و ساز و
سپس گراني مسكن شده است.»
پوريزدان پرست خالي بودن تعداد كثيري از خانه ها را يكي از دلايل مهم در زمينه
افزايش اجاره بهاي مسكن مي داند و مي گويد: «معمولا افرادي براي كسب سود بيشتر با
توجه به رشد مداوم قيمت خانه ها، خانه اي را خريداري و آن را بدون استفاده نگهداري
مي كنند و ظاهرا در شهر تهران براساس آخرين آمار، بيش از 250 هزار خانه خالي وجود
دارد. ضمن اينكه وجود ادارات متعدد دولتي و دانشگاههاي بزرگ كشور در شهر تهران و
عدم بازگشت اين دانشجويان به شهرهاي خود پس از فارغ التحصيلي از دلايل عمده بزرگ
شدن شهر و بالارفتن تقاضا براي تهيه خانه و اجاره آن است.»
اين استاد دانشگاه اضافه مي كند: «از سوي ديگر با توجه به گران شدن قيمت خانه به هر
دليل از جمله مثلا بالارفتن قيمت ارز، قيمت خانه افزايش پيدا مي كند، و صاحبان خانه
اجاره بها را به قيمت جديد خانه مي سنجند. به طور مثال اگر قيمت يك خانه 500 ميليون
تومان بوده است و قيمت طلا و ارز و تورم قيمت ها و به دنبال آن فرضا 50 درصد بالا
رفته باشد، صاحب خانه ارزش ملك خود را به جاي 500 ميليون تومان، 750 ميليون تومان
محاسبه مي كند و خواهان سودي معادل بانك كه 20درصد باشد، است يعني او خواهان 150
ميليون تومان سود درسال مي باشد كه اين رقم ماهي 5/12 ميليون تومان مي شود. در
هرحال اگر چه چنين اجاره هايي را صاحبان خانه ها دريافت نمي كنند، اما در هرصورت
اين گونه حساب و كتاب كردن موجب بالا رفتن اجاره بها خواهدشد.»
وي دريافت ماليات از خانه هاي خالي را يكي از مهم ترين راههاي كاهش اجاره بهاي مسكن
مي داند و مي گويد: «چنانچه سياست هاي شهرنشيني عوض شود اين مشكل هم قابل حل است.
300 درصد ؛جمعيت طي 30 سال در تهران ساكن شدند. اين رقم بسيار زياد است و اين حداقل
مشكلات است، پس بايد سياست شهرنشيني اصلاح گردد تا مشكل مستأجران رفع شود.»
عدم قوانين بازدارنده در كنترل افزايش اجاره مسكن
در هر صورت عامل گراني كرايه خانه ها كلاف سردرگمي در زمين صاحب خانه، بنگاه و
مشاوران املاك است كه به راحتي گره كور آن باز نمي شود و روزبه روز هرچه بيشتر دست
و پاي مستأجران را مي بندد، اما آنچه كه مي تواند در اين ميدان به ياري متقاضيان
بيايد حمايت دولتمردان و مسئولان است كه با ساخت خانه هاي ارزان قيمت همچون مسكن
مهر، مستأجران را نجات دهد. ضمن اينكه قوانين بازدارنده تري درخصوص تعيين نرخ اجاره
بها وضع شود تا مشاوران املاك و اتحاديه مشاوران بتوانند با توجه به اين ضوابط
قانوني جلوي تخلفات را بگيرند.
يكي از قوانين ميان مالك و مستأجر مشتمل بر دو فصل و سيزده ماده و سه تبصره در سال
1376 توسط مجلس به تصويب رسيد و پس از تأييد توسط شوراي نگهبان لازم الاجرا گرديد.
اما متأسفانه قوانين محكم و بازدارنده اي در كنترل افزايش اجاره مسكن وجود ندارد و
در قوانين جاري به روابط ميان موجر و مستأجر اشاره شده است. در ماده 4 از قوانين
مالك و مستأجر آمده است: «در صورتي كه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين قرض
الحسنه يا سند تعهدآور مشابه آن از مستأجر دريافت كرده باشد تخليه و تحويل مورد
اجاره به موكل به استرداد سند يا وجه مذكور به مستأجر يا سپرده آن به دايره اجراست.
چنانچه موجر مدعي ورود خسارت به عين مستأجر، از ناحيه عدم پرداخت مال الاجاره يا
بدهي ثابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفي بوده و متقاضي جبران خسارت وارده يا
پرداخت بدهي هاي فوق از محل وجوه يادشده باشد موظف است همزمان با توديع وجه يا سند
گواه دفتر شعبه دادگاه صالح را مبني بر تسليم دادخواست مطالبه ضرر و زيان به ميزان
ادعا به دايره اجرا تحويل نمايد...»
در ميان دو فصل 13 ماده و 3 تبصره قوانين مالك و مستأجر، تنها ماده اي كه در آن
وجود ندارد و بدان پرداخت نشده، نحوه تعيين اجاره بهاي مسكن است؟!
يك كارشناس حقوق در اين باره مي گويد: «افزايش اجاره بهاي مسكن تابع نرخ رشد تورم
در كشور است. يعني اگر به عنوان مثال رشد تورم 20درصد باشد به همان اندازه اجاره
هاي مسكن، مغازه و كليه املاك افزايش مي يابد، اما متأسفانه بايد اذعان داشت كه اين
مسئله به خوبي رعايت نمي شود و سيستم نظارتي خاصي هم براي اين مهم وجود ندارد...»
مصطفي ولي زاده به ماده پنجم از قانون مالك و مستأجر اشاره مي كند و مي گويد:
«دراين ماده آمده است كه چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرارداد ارائه شده از سوي موجر
مدعي هرگونه حق و حقوقي باشد، ضمن اجراي دستور تخليه، شكايت خود را به دادگاه صالح
تقديم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نيز جبران خسارت وارده حكم مقتضي صادر مي شود.
اما نكته حائز اهميت اين است كه در ماده فوق و قوانين مربوط به مالك و مستأجر هنوز
اين مسئله به درستي مشخص نشده كه آيا مستأجر مي تواند درباره افزايش بي رويه كرايه
مسكن از جانب مالك به دادگاه شكايت كند و اگر چنين شكايتي هم صورت بگيرد قاضي
براساس كدام ماده قانوني حكم خواهدكرد و آيا اصولا چنين شكايتي در دادگاه ها و
محاكم قضايي ما قابل دادرسي هست يا خير؟»
اما آنچه دراين ميان مسلم مي باشد، اين است كه اگر دولت واحدهاي مسكوني ارزان قيمت
در اختيار مستأجران قرار دهد و مسئولان ذي ربط نظارت دقيق تري بر افزايش نرخ اجاره
بهاي مسكن داشته باشند، آشفته بازار مسكن و اجاره خانه ها سر و سامان مي گيرد. اين
امر شدني است.
گزارش روز
|
